_x000D_
Счет эскроу — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условным счетом, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий.
Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит прописанные в договоре требования. Банк как независимый посредник следит за тем, чтобы все условия сделки соблюдались.
_x000D_
С помощью договора эскроу можно передавать деньги, ценные бумаги, любое движимое имущество. Независимым посредником в сделке вправе выступить не только банк, но и, например, нотариус.
_x000D_
Эскроу — это альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Он отлично подходит для покупки или продажи чего-то дорогого: недвижимости, автомобилей или любых других ценностей. Компании нередко используют эскроу для оплаты товаров и услуг.
_x000D_
Как пользоваться счетом эскроу?
_x000D_
1. Покупатель и продавец вместе приходят в банк и подписывают трехсторонний договор. В нем фиксируется, при каких условиях продавец получит деньги. Обязательно указывается срок действия договора.
_x000D_
Например, Николай вместе с продавцом квартиры могут прийти в банк и открыть счет эскроу на месяц. Условие получения денег — переоформление квартиры на Николая. Доказательства — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.
_x000D_
2. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре.
3. Продавец выполняет условия договора и приносит в банк подтверждающие документы.
4. Банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца либо по его желанию выдает наличные.
Если в оговоренный срок продавец не приносит нужные бумаги, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Когда оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.
Покупателями и продавцами могут быть как люди, так и организации. Например, через счет эскроу можно купить квартиру у строительной компании.
_x000D_
_x000D_
Кому принадлежат деньги на счете эскроу?
_x000D_
По закону, вплоть до момента расчета, деньги на счете эскроу принадлежат тому, кто их внес. А после — тому, в чью пользу открыт счет. Момент расчета наступает, когда продавец выполняет условия, прописанные в договоре.
_x000D_
Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше?
_x000D_
Во многом эти варианты похожи:
- Расчеты проходят безопасно. В любом случае банк следит за тем, чтобы сделка прошла честно. Продавец точно получит свои деньги, если выполнит условия, а покупатель — права на имущество.
- Деньги в сохранности. Держать деньги в банковской ячейке или на банковском счете обычно надежнее, чем дома. Вряд ли у вас в квартире есть такая же многоступенчатая система защиты и охрана, как в банке.
Но у счета эскроу есть дополнительные преимущества:
- Не нужно снимать наличные с банковского счета, носить чемоданы денег, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку.
- Открыть счет эскроу может быть дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. Обычно за обслуживание эскроу банки берут доли процента от суммы на счете. Иногда оно даже оказывается бесплатным — например, если вы берете ипотеку на покупку квартиры в этом же банке.
- Деньги на счетах эскроу защищены государственной системой страхования вкладов. По счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения — 10 млн рублей. Деньги на аккредитивах и в ячейках вообще не застрахованы государством.
Правда, расширенная сумма возмещения (до 10 млн рублей) для эскроу действует недолгий срок. Он начинается с даты, когда документы по сделке поступают в Росреестр, и заканчивается через 3 рабочих дня с даты регистрации прав покупателя на жилье (или отказа в регистрации). Затем лимит страховой выплаты становится стандартным — 1,4 млн рублей.
_x000D_
_x000D_
Как выбрать банк для сделки через счет эскроу?
_x000D_
Если вы хотите купить готовое жилье, автомобиль или другую дорогую вещь, подойдут любые банки, которые открывают счета эскроу для интересующих вас сделок — например, купли-продажи квартир на вторичном рынке.
Когда вы планируете покупать квартиру по договору долевого строительства, по закону расчеты должны будут проходить только через счет эскроу. Застройщик сам предложит вам банк из специального перечня на сайте Банка России. Это список надежных банков, у которых есть право обслуживать долевое строительство.
Если вы решили построить частный дом, то расчеты со строительной компанией тоже лучше проводить через эскроу. Найти подрядчика, который принимает оплату через защищенный счет, можно на сайте государственной корпорации ДОМ.РФ. Там же есть список банков, готовых стать посредниками в сделке — открыть эскроу и даже выдать ипотечный кредит на строительство.
_x000D_
_x000D_
Какие особенности у счета эскроу при покупке строящегося жилья?
_x000D_
Договоры эскроу исключают риск того, что вы останетесь и без денег, и без жилья.
- Строительная компания заинтересована в том, чтобы сдать объект в срок
Застройщик может получить деньги покупателей за многоквартирный дом, только когда сдаст готовый объект. А подрядчик за постройку частного дома — после того, как заказчик зарегистрирует право собственности на недвижимость.
Компании почти всегда берут кредиты на строительство в том же банке, который открывает покупателям счета эскроу. Чтобы не переплачивать проценты по долгу, застройщик или подрядчик стараются вовремя закончить проект и быстрее забрать деньги с эскроу.
- Банк контролирует расходы строителей
Кредитор внимательно следит за тем, как компания использует заемные деньги. Например, если она берет кредит на стройку конкретного жилого комплекса или коттеджа, то не может потратить эти средства на другой объект.
Раньше взносы участников долевого строительства нередко уходили на завершение старых проектов застройщика. А на тот дом, за который заплатили дольщики, суммы уже не хватало. С эскроу так быть не может.
- В случае проблем со стройкой деньги легко вернуть
В самом печальном случае — если компания обанкротится и не сдаст дом вовремя — вы не получите жилье, но сразу заберете назад все свои деньги со счета эскроу.
При заказе частного дома вы вправе расторгнуть договор с подрядчиком даже досрочно. Например, если вас не устроит качество строительства. Нужно будет оплатить только использованные материалы и выполненные работы, а остальные деньги вы вернете со счета эскроу.
С какими опасными схемами можно столкнуться при покупке строящегося жилья и как свести к минимуму вероятность потери денег, читайте в статье «Ипотека от застройщика: особенности и риски».
_x000D_
