_x000D_
Что такое долевое строительство?
_x000D_
Квартира на этапе строительства, а тем более проекта, может стоить гораздо дешевле, чем готовое жилье. Будущие жильцы заранее оплачивают свои квадратные метры и таким образом вносят свою лепту в финансирование стройки. Это и называется долевым строительством.
Сегодня самый распространенный вариант расчетов при долевом строительстве — через счет эскроу. По этой схеме покупатель заключает трехсторонний договор со строительной компанией и банком. На время строительства банк хранит деньги будущих жильцов и одновременно выдает кредит застройщику.
Как только дом сдан, люди получают свои квартиры, а банк передает их деньги застройщику — и он расплачивается по кредиту. Оставшиеся средства покупателей составляют его прибыль.
В некоторых домах застройщики продают квартиры напрямую, без счетов эскроу. Но подобных предложений на рынке очень мало. К тому же такой вариант более рискован для покупателя: если стройка остановится, могут возникнуть проблемы с возвратом денег.
_x000D_
_x000D_
Как купить квартиру по договору эскроу?
_x000D_
Сначала нужно выбрать строительную компанию, дом и квартиру. После этого:
- Уточните у застройщика, с каким банком он работает. Проверьте, есть ли этот банк в числе уполномоченных на финансирование долевого строительства, — их список вы найдете на сайте регулятора.
Когда застройщик предлагает открыть счет в банке, которого нет в списке, он нарушает закон. Связываться с ним опасно. Сразу ищите другое жилье. - Если с банком все в порядке, заключите трехсторонний договор эскроу с ним и со строительной компанией. Внесите на счет эскроу полную стоимость будущей квартиры. Если у вас нет всей суммы, можно попробовать оформить ипотеку в том же или другом банке — кредитные деньги зачислятся на ваш эскроу.
- Дождитесь окончания строительства. Пока оно идет, деньги лежат на счете эскроу. Ни вы, ни строительная компания не вправе их забрать.
- Застройщик получит доступ к деньгам, только когда сдаст дом в эксплуатацию и вручит ключи хотя бы одному дольщику.
Если строительство не завершится вовремя, вы cможете забрать с эскроу всю внесенную сумму.
_x000D_
В чем плюсы покупки жилья через эскроу?
_x000D_
Риски потерять деньги сведены к минимуму. В случае банкротства застройщика вы можете забрать сумму со счета эскроу в любой момент. Не придется совершать никаких дополнительных действий — достаточно обратиться в банк.
Если банк, в котором у вас открыт счет эскроу, потеряет лицензию, вы защищены. Государственное Агентство по страхованию вкладов (АСВ) сможет сразу перевести до 10 млн рублей со старого счета на эскроу в другом банке. В каком банке нужно будет открыть новый счет, решит застройщик.
Строительные компании чаще всего возводят дома на кредитные деньги. И им выгодно завершить объект как можно быстрее, чтобы получить доступ к деньгам со счетов эскроу, погасить долг перед банком и заплатить меньше процентов. А у вас — все шансы въехать в новую квартиру как минимум в срок, который обещает застройщик, а то и раньше.
_x000D_
Какие минусы у эскроу?
_x000D_
Квартиры по такой схеме могут стоить дороже, чем аналогичное жилье, которое дольщики покупают напрямую. Это происходит потому, что застройщик не получает деньги от покупателей, а берет кредит на строительство в выбранном уполномоченном банке и платит по нему проценты.
Хотя вы и защищены от потери денег, нужно очень тщательно выбирать застройщика. Даже если у вас возникнут претензии, например по качеству строительства или отделки, и вы не захотите принимать готовую квартиру, деньги с вашего счета эскроу все равно перейдут к застройщику. Поэтому лучше заранее посмотреть дома, которые компания уже сдала, и обратить внимание на отзывы покупателей.
_x000D_
_x000D_
Как купить жилье по договору с застройщиком без эскроу?
_x000D_
Осталось мало домов, в которых можно купить квартиру по этой схеме. Если вам удастся найти такое предложение, то порядок действий будет следующим:
- Вы заключаете договор со строительной компанией.
- Застройщик дает вам номер счета, на который вы перечисляете стоимость будущей квартиры. Как и в случае с эскроу, счет должен быть открыт в банке, уполномоченном финансировать долевое строительство. Список таких банков можно найти на сайте регулятора.
Если застройщик собирает деньги дольщиков в банке, которого нет в этом списке, он нарушает закон. Лучше подберите другие варианты недвижимости. - Банк следит за тем, чтобы застройщик тратил ваши деньги только на строительство того дома, в котором вы купили квартиру. На другие объекты компания их направить не сможет. Контроль продлится до окончания стройки и сдачи дома в эксплуатацию.
- Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.
По этой схеме строительная компания сразу получает ваши деньги и вы не сможете их забрать, даже если стройка затянется.
_x000D_
Какие плюсы и минусы у покупки без эскроу?
_x000D_
Когда застройщики получают деньги напрямую от покупателей, им не приходится брать кредиты на строительство и платить по ним проценты. Поэтому стоимость недвижимости может быть ниже.
Но после того как строители получили деньги от дольщиков, у них уже нет стимула работать быстро: им не нужно платить проценты по кредиту или опасаться, что покупатель разорвет договор, если сроки будут нарушены. Поэтому сдача дома может затянуться.
Если компания обанкротится, процедура возврата денег будет намного более долгой и сложной, чем в случае с эскроу.
_x000D_
_x000D_
Что делать, если застройщик обанкротится?
_x000D_
Когда у вас договор эскроу, он автоматически расторгается при банкротстве застройщика. Вы сможете сразу забрать обратно деньги со своего счета эскроу. Сколько внесли за будущую квартиру, столько же вам вернут.
Если заключите договор напрямую со строительной компанией, ваши вложения тоже не пропадут. В случае банкротства застройщика вам вернутся деньги либо ваш дом завершит другая компания, которую определят местные власти или найдет конкурсный управляющий. Но в любом случае на то, чтобы получить свое жилье или взносы, уйдет гораздо больше времени, чем на возврат денег со счета эскроу.
_x000D_
Как вернуть деньги или получить жилье в случае банкротства застройщика, если договор с ним был подписан напрямую?
_x000D_
Строительные компании обязаны делать отчисления в государственный Фонд развития территорий, который защищает права участников долевого строительства. В случае банкротства застройщика Фонд найдет другую компанию, которая достроит дом или вернет деньги дольщикам.
До 27 июня 2019 года большинство застройщиков страховали свою ответственность перед дольщиками в страховых компаниях. Если застройщик был признан банкротом и вы предъявили его страховщику требование о выплате возмещения до этой даты, вам должна была вернуть деньги страховая компания. С 27 июня обязательства строителей перед дольщиками гарантировал Фонд защиты прав участников долевого строительства. Затем он реорганизовался в Фонд развития территорий — именно к нему нужно обращаться в случае банкротства застройщика.
Особенности процедуры банкротства застройщика:
- Суд назначит конкурсного управляющего для проведения процедуры банкротства. В течение трех месяцев с начала процедуры банкротства нужно подать заявление управляющему, чтобы вас включили в реестр кредиторов застройщика.
- Будут ли всем возвращать деньги или начнутся поиски нового застройщика для завершения строительства — решает общее собрание дольщиков. Это собрание должен организовать конкурсный управляющий.
- Если большинство дольщиков выберут деньги, то в течение 14 дней Фонд сообщит на своем сайте, куда, когда и как нужно будет подать заявление на возврат средств. В течение 10 дней после подачи документов Фонд вернет людям их взносы за жилье.
- При этом закон предусматривает ограничения на выплаты. Максимум, на что можно рассчитывать, — это средняя рыночная стоимость квадратного метра нового жилья в городе, где строится объект, умноженная на 120 квадратных метров. При этом в расчете используется средняя цена квадратного метра, которая действовала на момент заключения договора долевого строительства. То есть если вы вкладывались в строительство просторной квартиры в элитном доме, полностью вернуть вложенные деньги не удастся.
- Когда большинство людей делают выбор в пользу жилья, Фонд финансирует завершение строительства. Конкурсный управляющий должен найти нового застройщика в течение года с начала процедуры банкротства старой компании. После этого останется дождаться ввода дома в эксплуатацию. Если же не удастся найти новых строителей в срок, Фонд выплатит дольщикам деньги.
Подробнее о том, что делать дольщикам при банкротстве застройщика, можно узнать на сайте Фонда.
_x000D_
А что, если обанкротится банк, через который идет долевое строительство?
_x000D_
Вероятность этого крайне мала. Банк России составляет реестр уполномоченных банков по жестким критериям. Войти в список регулятора могут только финансово устойчивые банки с высокими кредитными рейтингами.
Но даже если у банка отзовут лицензию, вы сможете быстро вернуть деньги через Агентство по страхованию вкладов. Суммы на счетах эскроу для финансирования долевого строительства защищены в пределах 10 млн рублей. Просто забрать свои взносы на жилье не выйдет. Вам нужно будет дождаться, пока застройщик выберет другой банк, уполномоченный работать с дольщиками. А затем открыть там новый счет эскроу и поручить АСВ перевести на него деньги.
Если на эскроу было больше 10 млн рублей, сумму сверх лимита можно будет вернуть только в ходе банкротства или ликвидации банка. Больше о том, как работает система страхования вкладов, вы узнаете из этого текста.
_x000D_
