_x000D_
Ипотека — это залог недвижимости. То есть когда вы берете в банке ипотечный кредит, то отдаете ему в залог ваш дом, квартиру или земельный участок. Недвижимость остается в вашей собственности. Но если вы перестанете платить, банк будет вправе забрать залог, а затем продать его, чтобы вернуть свои деньги.
Ипотекой обычно называют кредиты на покупку жилья, которое становится залогом по договору с банком. Но это только один, пусть и самый распространенный, вид ипотечного кредитования.
Как вариант, вы можете заложить по кредиту недвижимость, которая вам уже принадлежит, а на заемные деньги приобрести другую квартиру или дом. Либо взять ипотечный кредит не на покупку жилья, а, скажем, на его ремонт, строительство или любые другие цели.
В качестве залога необязательно оставлять именно жилье. По закону воздушные и морские суда тоже являются недвижимостью, хотя они и перемещаются. Так что если у вас есть катер, вы можете заложить его в ипотеку.
_x000D_
Что нужно выяснить перед тем, как оформить ипотеку?
_x000D_
Обычно в ипотечный кредит берут большую сумму на много лет, поэтому важно тщательно все оценить. Ответьте себе на следующие вопросы:
_x000D_
1. Какую сумму я хочу взять в кредит и сколько денег мне потребуется накопить самому?
_x000D_
Как правило, когда ипотечный кредит идет на покупку недвижимости, вы сами должны оплатить часть ее стоимости — так называемый первоначальный взнос. Например, 30% от цены квартиры вы должны внести за счет собственных средств, а 70% вам выдает банк в кредит.
Учтите другие расходы: вам придется внести государственную пошлину за регистрацию ипотеки, оплатить работу оценщика и застраховать заложенное имущество. Нередко банки также предлагают оформить страхование жизни, чтобы снизить процентную ставку по кредиту. Заранее выясните, сколько составят все эти траты.
_x000D_
2. Какую часть своего дохода я готов отдавать банку на погашение кредита и как долго я смогу это делать?
_x000D_
Оцените свои будущие доходы и расходы. Если платежи по кредиту будут превышать половину вашего ежемесячного заработка, то велик риск не справиться с долгом.
Рассчитать примерный размер платежей вам поможет кредитный калькулятор. Введите сумму, срок и процент по кредиту — и увидите, сколько придется отдавать банку каждый месяц.
Какие сейчас ставки по ипотечным кредитам, можно посмотреть, например, на сайтах финансовых маркетплейсов. Там собраны предложения сразу многих банков.
Когда вы гасите часть долга досрочно, банк уменьшает вам срок кредита или размер платежей. Например, вы планируете получить материнский капитал или деньги от продажи другой недвижимости и внести их на погашение ипотеки. Укажите примерные суммы и даты в калькуляторе — и он покажет, как могут измениться платежи.
_x000D_
3. Как я буду погашать кредит?
_x000D_
Платежи бывают дифференцированными или аннуитетными. При дифференцированном графике в начале срока кредита ваши взносы значительно больше, чем в конце. Но в итоге сумма процентов оказывается меньше, чем в случае с аннуитетом.
При аннуитетном способе погашения вы ежемесячно вносите одинаковые суммы. Так гораздо проще планировать бюджет, но итоговая переплата по долгу оказывается больше, чем при дифференцированном варианте.
Подробнее о том, чем отличаются дифференцированные платежи от аннуитетных и как выбрать подходящий график погашения, читайте здесь.
_x000D_
4. Какие есть риски и как их снизить?
_x000D_
Можно выделить несколько основных опасностей.
Потеря дохода
Сокращение на работе, снижение зарплаты, долгий больничный — такое может случиться с каждым. Если вы планируете завести ребенка, учтите, что семейные траты вырастут и платить ипотеку станет сложнее.
Предвидеть все не получится. Но можно создать финансовую подушку безопасности в размере 3–6 месячных доходов семьи. Она позволит пережить временные финансовые трудности или приспособиться к новым условиям.
Валютный риск
У вашей зарплаты и ипотечного кредита разная валюта? Если обменный курс резко изменится, не исключено, что вам придется платить гораздо больше. Поэтому стоит брать кредит в той валюте, в которой вы получаете доход. Даже если ставки по валютным кредитам ниже, чем по рублевым.
Повреждение недвижимости, которая находится в залоге
Самое печальное — если что-то случится с самим жильем, например пожар. Мало того что вы лишитесь своего дома или квартиры, так еще и банк может попросить выплатить весь кредит досрочно. Ведь в этом случае у него не будет гарантий, что он получит назад свои деньги.
Защита от этих рисков — страхование.
_x000D_
5. От чего можно застраховаться?
_x000D_
Банки обычно настаивают на двух видах полисов.
Страхование предмета залога
По закону вы обязаны застраховать недвижимость за свой счет в пользу банка, если в договоре ипотеки не прописаны другие условия. Обычно можно оформлять полис не сразу на весь срок кредита, а ежегодно, минимум на сумму остатка долга. Но не запаздывайте с покупкой очередной страховки. Если защита залога перестанет действовать, банк вправе потребовать вернуть долг досрочно.
Страхование жизни и здоровья заемщика
Банк также хочет быть уверен, что кто-то будет платить по кредиту, даже если с вами что-то случится. Поэтому часто предлагает клиентам застраховаться от несчастного случая. Тогда в случае тяжелой болезни или смерти заемщика страховщик частично или полностью погасит долг за него. Это добровольное страхование, но если вы от него откажетесь, банк, скорее всего, повысит процент по кредиту.
Подробнее обо всех видах полисов, которые могут пригодиться ипотечному заемщику, читайте в тексте «Страховки при получении кредитов: покупать или отказываться?».
_x000D_
_x000D_
Как получить ипотечный кредит?
_x000D_
Если вы все взвесили, оценили риски и точно знаете, как действовать в случае проблем с доходом, то можно приступать к оформлению ипотечного кредита.
_x000D_
1. Выберите банк
_x000D_
Сравните предложения разных банков. С 2020 года в кредитных договорах должна быть таблица с индивидуальными условиями для каждого клиента. В ней прописываются сумма, срок, процентная ставка и другие параметры. Всего 16 пунктов — посмотреть их можно в приложении к указанию Банка России. С помощью таких таблиц легко понять, какой кредит вам больше подойдет.
На первой странице договора в верхнем правом углу указывается полная стоимость кредита (ПСК) в процентах годовых и в рублях. В ней учтены все ваши расходы по кредиту: проценты банку, плата за страховку и любые другие взносы, которые вы должны будете делать по договору. Другими словами, ПСК показывает, сколько вы переплатите за весь срок кредита.
По ипотечным кредитам, которые были оформлены после 1 апреля 2025 года, ПСК не может превышать среднерыночное значение больше чем на треть. Действующие среднерыночные ставки по разным видам кредитов и займов, а также их предельно допустимые значения можно посмотреть на сайте Банка России.
Выясните, насколько удобно вам будет вносить платежи: какими способами получится это делать, много ли у банка отделений и банкоматов, есть ли они рядом с вашим домом или работой.
Уточните, какие документы понадобятся для оформления договора и как быстро вам выдадут кредит. Не исключено, что одного залога недвижимости банку будет мало и он попросит вас привлечь созаемщиков или поручителей.
_x000D_
2. Выберите недвижимость
_x000D_
Этот этап обычно занимает больше всего времени. Если процесс затянется, банки могут успеть поменять условия: проценты по кредиту, минимальный размер первоначального взноса, максимальную сумму кредита.
Проценты по ипотечным кредитам зависят от многих условий, в первую очередь от инфляции и ключевой ставки Банка России.
Если вы захотите купить в ипотеку строящееся жилье, стоит учесть, что это можно сделать только через счет эскроу в уполномоченных банках. У крупных застройщиков обычно уже есть банки-партнеры, в которых оформить кредит вам будет проще, а иногда и выгоднее.
_x000D_
3. Подготовьте документы
_x000D_
Стандартный список документов такой:
- паспорт — ваш и ваших поручителей или созаемщиков (если они будут);
- копия трудовой книжки или трудовой договор, а также справка о доходах;
- отчет об оценке недвижимости, которую вы покупаете, кадастровый и технический паспорта;
- паспорт продавца и документы, которые подтверждают его права на